賃貸・マルチテナント倉庫で自動化するために確認すべきこと

「自動化を進めたいが、賃貸の倉庫だから無理ではないか」「今の建物のままでできることを知りたい」——こうした相談頂くことがあります。

結論から言えば、既存倉庫への後付けで自動化導入は可能です。ただし、建物と契約の制約を先に把握し、そこから選べる手段を絞り込む——これが後付け導入の進め方です。

本記事では、特に制約が多くなりやすいマルチテナント型の賃貸倉庫を例に、事前に確認すべき6つの論点を整理します。自社所有の既存倉庫でも、論点3以降はそのまま使えます。

マルチテナント型物流施設は、1棟を複数の企業が区画に分けて利用する賃貸型の大型施設です。特定の1社向けに設計するBTS（Build To Suit）型と異なり、どの業種が入居しても一定の作業効率を確保できるよう、床荷重1.5t/㎡〜2.0t/㎡、梁下有効高5.5m、柱ピッチ10m前後といった汎用的な標準スペックで設計されています。

この汎用設計は、自動化にとって有利にも不利にも働きます。一定水準の床荷重と天井高があるため多くの機器は物理的に導入できますが、自社の作業に合わせて建物側を作り込むことはできません。

最初に確認するのは賃貸借契約の残存期間です。物流施設では、一般的に3〜5年程度の契約が主流で、マルチテナント倉庫では定期借家契約が主流になっています。普通借家契約とは異なり、自動更新はありません。期間満了後も継続して利用したい場合は、貸主との間で再契約の合意と条件交渉が必要となります。

ここで問題になるのは、設備を使い続けたい期間と、その場所にいられる期間が一致するかです。残り2年の区画に、長期利用を前提とした据え付け型の設備を入れるのは合理的とは言えません。

確認すべきことは3点です。

• 現契約の残存期間と再契約の見通し（定期借家は原則として更新がなく、再契約の交渉になります）
• 拠点統合・移転の計画が社内にあるか
• 荷主との契約期間（3PLの場合、荷主契約の期間も併せて見る必要があります）

契約期間が短い、または不確実な場合は、後述する移設可能な構成を軸に検討するのが現実的です。

賃貸倉庫では退去時の原状回復義務が定められており、設備改修にともなう原状回復を求められる場合があるため、「何が原状回復不要か」を契約時に書面で合意しておくことが重要とされています。

自動化に関して確認したいのは次の点です。

・床へのアンカー打設可否：ラックや固定設備の据え付けには床への穿孔が必要になる場合があります。可否と退去時の補修範囲を確認します

・壁・天井への取り付け可否：センサーやアクセスポイントの設置に関わります

・区画境界の扱い：防火区画や境界壁は動かせないことが多く、レイアウト設計の前提になります

・上階での重量物・振動の制限：多層階施設では階によって条件が異なることがあります

いずれも貸主・管理会社への確認事項です。早い段階で照会しておくと後戻りが減ります。

カタログスペックと現場の実測値は一致しないことがあります。

・床荷重：標準は1.5t/㎡程度ですが、バース前など一部スパンだけ数値が異なる物件もあります
・梁下有効高：スプリンクラーや照明、配管の下端が実際の制約になります。表記上の天井高ではなく、障害物の下端までの実測値が必要です
・柱ピッチ：柱の位置が搬送ロボットの走行経路や機器の設置レイアウトを左右します
・床の平坦度：搬送ロボットは床の凹凸や段差の影響を受けます。築年数の経過した倉庫では特に確認が必要です

見落とされやすいのが電気です。マルチテナント型では区画ごとに電力容量が割り当てられています。近年は、自動化機器や空調設備の導入を想定し区画ごとに余裕をもった設計が主流になっています。

• 区画に割り当てられた容量と、現在の使用状況
• 増設の可否と、増設工事が原状回復の対象になるか
• 充電エリアを作業動線と干渉しない位置に確保できるか

搬送ロボットや仕分け機器の多くは無線通信で制御されるため、庫内のWi-Fi環境が稼働の安定性を左右します。

賃貸倉庫では、施設共用のネットワークと自社区画のネットワークが分かれている場合があり、アクセスポイントを自社で増設できるかが論点になります。また、複数テナント間の電波干渉の防止と配線・設置の制約への配慮が必要です。

そして設置場所については、天井が高い倉庫では電波が届きにくい場合があるので、適切な高さにAPを配置する必要もあります。検討段階で庫内の電波状況を確認しておくことをおすすめします。

賃貸倉庫のメリットは、物量の変動に応じて区画を広げたり縮めたりできる柔軟性にあります。この柔軟性を自動化によって失ってしまっては本末転倒です。

確認したいのは、導入する機器が移設できるかという点です。

• 区画の拡張・縮小にあわせてレイアウトを組み替えられるか
• 別拠点へ移設する場合、どの程度の工事が必要か
• 台数の増減で処理能力を調整できるか

大規模な据え付け工事を伴う固定設備は、この点で不利になります。一方、後付けで導入できる搬送ロボットや小型の仕分け機器は、区画変更や移転に追随しやすい構成です。

既存倉庫に後付けや万が一のために移設が可能なソリューションの多くが「物流ロボット」です。工程ごとに切り分けられており、「搬送」のみを自動化する、「仕分け」のみを自動化する。そういった自動化が可能です。

搬送自動化ソリューション例

搬送の自動化には、AGVやAMRを活用することが代表的です。一般的にAGVは、床面に磁気コードやQRコードをひいて決まったルートを走行します。AMRは、はじめにマッピングで倉庫地図を作成して、自己位置を認識してカメラやセンサーで自律的に走行します。床面に磁気コード等が不要です。

ピッキング・保管自動化ソリューション例

ピッキングと保管を同時に効率化するのが、Goods To Person（GTP）方式の棚搬送型ロボットが代表的な例です。背の高い棚に商品を格納し、出庫に必要な時に商品の入った棚を呼び出して、手元にきた棚から作業者が商品をピッキングします。棚を呼び出すのは、ロボットが持ってきてくれるので、作業者がわざわざ取りに行く必要がありません。

仕分け自動化ソリューション例

仕分けの自動化には、立体型と平面型の仕分けロボットがあります。どちらも人間より高速に仕分けをすることが可能です。立体型は、縦の面積（倉庫の天井高）をうまく活用しているので平面型と比較して省スペース性が高くなります。

既存倉庫への後付け自動化は、「可能」です。しかし、「どんな制約があるのかを確認する」必要があります。

契約期間と原状回復の条件、床荷重と梁下有効高の実測値、電力容量と無線環境。この3領域を先に押さえれば、選べる手段はおのずと絞り込まれます。そして賃貸物件では、区画変更や移転にも追随できる機器が有力な選択肢になります。

まずは自社の契約期間や倉庫状況を確認し、上のチェックリストを埋めてみてください。